房地产企业成本控制存在的问题与解决对策
引言：房地产企业项目开发时，会受到内因及外因综合作用而导致项目成本高于预期，会降低房地产企业的经济效益。因此，成本控制在房地产企业管理工作中占据重要地位。由于房地产企业项目投资金额、投入回报周期长、成本控制环节多，在成本控制理念陈旧、控制体系完善性不足以及控制方法缺乏创新等多方面因素影响下，房地产企业的成本控制难度相对较高。在市场经济体制的逐步完善下，要想提高企业核心竞争力，加强成本控制成为了房地产企业长效发展的重要出路，因而针对房地产企业展开成本控制研究具有重要意义。
1、房地产企业成本管控制存在的主要问题
1.1前期调研不到位、土地购置过于盲目
房地产企业投资开发房地产项目时，前期调查准备至关重要，需要以调查结果为依据开展科学全面的投资分析论证，并获取精准土地相关数据，为土地购置决策制定奠定基础。由于土地购置需要一次性投入，目投入的时间跨度较小，而土地购置往往金额较高，因而面临一定的成本控制风险.然而部分房地产企业在房地产投资之前，未组织专业团队全面收集与获取土地相关信息，且未在土地购置之前开展周密的分析调研，对于土地位置分析、土地价值判断不够精准，会出现以高成本买入土地的现象，这会熠大房地产企业项目开发成本，并会为房地产项目后期规划设计、成本控制带来较大困难。
1.2合现管理规范性差、决算成本常高于预期
由于房地产项目投资额度较大，房地产企业往往在投入项目后希望能够快速收回投资，在项目推进时，未能严格审查施工团队的资质及能力，签订施工合同时，未能做到合同条款的逐项分析，部分重要内容未列入合同之中，或星未明确约定款项支付的时间及方式，一些房地产企业还存在开工建设之后补签合同的现象，这些问题导致合同修改及履行成本增大。若是承接房地产项目的施工单位自身不具备良好的施工能力，难以按照合同约定要求开展施工建设，或是因合同约定内容存在争议而缓延工程推进，可能会导致房地产项目无法及时交付，不仅会影响房地产项目开盘，损伤房地产企业声誉，也会带来一定的经济损失，进而导致实际建设支出高于预计。
1.3成本控制独立开展、难以提升协同效益
房地产企业成本控制涉及多个环节，需要各个部门的心同配合。然而一些房地产企业成本控制过程中，所采取的管控方式相对陈旧，并且设置了多个成本控制主体，所应用的成本管控方式也存在差异。虽然能够降低各环节的成本支出额度，然而各个部门之间独立开展成本控制，可能会从自身效益出发，忽视后续工程成本，无法立足整体合理规划成本控制，难以取得理想的协同效益。例如采购环节为节约成本所购入材料设备难以符合施工要求，施工过程中会因质量不合格而返工，这会增大施工成本。此间题的存在，主要是由于房地产企业在协同效益方面的关注度有所不足，出现了成本控制环节相分离的现象，导致房地产企业成本控制水平偏低。
1.4成本控制执行落实度不佳、影响成本管理有效性
管理体系是保障成本控制全面、深化落实的关键。当前阶段，一些房地产企业未结合成本控制的实际需求，构建完善’可行的成本管理体系，致使成本控制落实时，缺少有效的制度约束，或做到各项成本管理控制的全面执行，可能会诱发多种不同的成本管控问题。如成本控制介入时间较晚，在完成房地产项目施工图设计工作后再开展成本控制，会削弱成本控制有效性，影响成本控制成效。又如成本控制过程中存在成本归集核算口径不统一的问题，会导致核算结果失真，或是成本控制难以针对性开展。此外，部分房地产企业在成本执行时，部门间配合度不高,也会导致成本控制效率质量难以达到预期。
1.5成本控制目标不清晰、成本控制过于被动
目标管理是房地产企业成本控制的主要方式，然而受到房地产企业成本管理能力、调查分析数据全面性的影响，一些房地产企业未能制定出清晰、明确的成本控制目标，或是由于未做好前期成本预测、计算及评价审查，导致所致定的成本控制目标与实际发生偏差。如，房地产企业设计过程中，存在目标成本调整不合理、审批不及时的问题,或是部门间未做好分工协’调，若是企业所采用的成本控制方式精细化不足，则可能无法严格按照所制定的目标实施成本控制，在被动化的成本控制模式下，成本失控问题的发生几率较大。
1.6建设周期难预测、成本控制灵活性不足
房地产项目投资建设会市场变化影响较大，由于房地产项目建设周期较长，施工建设整个过程中，可能存在多个影响房地产成本的动因，其中某个成本控制环节发生变化，都可能导致成本控制成效受到影响1久例如，原材料在房地产企业施工建设成本中占比较高，若是市场上原材料价格出现较大波动，而房地产企业对市场情况掌握不足,未提前做好材料储备，则可能增大采购环节的成本支出。同时，若是房地产企业由于施工设计不合理或业主方要求变更设计内容，可能需要调整设计图，也会增大设计或施工成本，并提升成本控制复杂性，进而导致成本管理超出预期。
1.7未引入科学激励机制、成本控制积极性不高
成本控制的实施，需要依托科学的激励机制，为各部门及各位员工主动执行成本控制产生激励与督促，方能节约房地产项目设计、施工、采胸等各个环节所支出的成本,实现成本控制的合理规划与全面落实。然而一些中小型房地产企业在成本控制落实中，未能制定严格化、可行性的奖励激励机制，未能认识到激励对于员工工作执行所产生的巨大驱动作用。一些企业虽然出台了激励机制，但主要以负向激励为主，未能出台成本控制达标、超标所对应的奖励，因此，成本控制执行动力不足，无法做到成本控制由事后向事前的转变，因而成本控制成效欠佳。
1.8融资渠道过窄、融资及税收成本过
高房地产企业项目投资时资金需求量较高，企业往往属于负债经营，需承担较高的融资成本。相较于其他行业，房地产企业的资产负债率偏高，存在较大的财务风险发生隐患。与此同时，房地产企业需缴纳多种类型的税费，除了增值税、土地增值税、企业所得税外，还需要缴纳城市土地使用税、印花费、契税以及房产税等多类税费，由于涉及税种过多，致使房地产承担着较高的税负，若是房地产企业融资方式选择不当、税务筹划不够科学，将难以有效控制成本。
2、房地产企业成本控制问题化解的可行性对策
2.1加强前期调研分析、增强土地投资科学性
房地产企业在投资项目时，要遵循理性投资的原则।安排专业人员负责前期调研工作，对项目投资可行性展开详细分析，明确项目实施的难点及优势。同时，需要在财务角度分析土地购置活动的同时，加强非财务信息的收集与利用，针对目标地块展开全面、精准的调查分析，准确把握土地相关信息数据，迸而做出合理的土地购置决策。在此过程中，房地产企业需要明确土地所属性质，并加强房地产项目投资区域政策分析，对地块周边基础设施配套情况进行全面了解，对地块未来的规划发展方向展开合理预测，结合企业自身战略发展方向，根据企业制定发展目标，对房地产项目投资建设是否科学、可行展开详细论证与科学探讨。同时，还需要以目标地块的实际情况为依据,针对性开展项目造价计算、成本分析、收益预测工作，并聘请第三方专业机构出具精准的预测分析报告，综合调查分析及预测结果科学做出地块购置决策。
2.2增强合同管理规范性、有效控制各节点经济活动
房地产项目开发过程中，需要严格按照合同要求，开展项目立项、工程招标、施工建设、蛉收结算以及房产销售。因此，房地产企业需要对合同管理工作给予高度重视,以合同为依据展开成本核算与成本控制，以便熠强各经济活动开展时的科学性与合理性。房地产企业应采取公开招标的方式筛选项目建设承接单位。招标前需做到各投标单位资质能力严格调查，合理设置投标门槛，有效拦截资质不齐全的单位，筛选出具备资金实力、建设能力高超且经营信誉良好的企业承接房地产工程，同时需要与中标单位签属限价合同。由于特殊原因必须签属浮动总价合同时，需要在合同中明确价格浮动标准及必要条件，以便有效控制合同总价。房地产企业还需在合同中注明工程期限，明确费用结算方式，并给出明确的质量要求，列明双方违约责任，防止后期因合同变更而增大成本支出。
2.3转变成本控制流程方式、充分发挥协同效益
成本控制工作开展中，房地产企业需要做好各个成本控制环节的衔接，以便取得更高的协同效益。首先，要做好各成本控制环节的详细分析，结合业务流程重构成本控制程序，并以业务逻辑为基础，做好成本控制的统筹规划,发挥各部门成本控制优势，通过优势互补，确保成本控制工作的联动化、协同性开展。其次，房地产企业需要对目前采用的成本控制方式进行调整，实现各成本控制环节中成本控制方式的有效统一。在此过程中，需要将各环节成本存在差异的特征纳入考量，明确成本控制重点，通过合理协’调为成本控制目标实现提供支持。为增强部门之间成本控制的协同性，房地产企业需要打造通畅的内部沟通交流机制，确保各个环节之间成本控制情况可以及时共享与互换，以便从财务管理的层面出发，立足整体统筹规划各个环节的成本控制工作，消除各环节间的信息孤岛，在详实的信息支持下，通过各方协同配合，确保成本控制工作高效、优质开展。
2.4实施全面成本管理、提升成本管理实效性
为增强成本控制实效性，房地产企业需要引入全面成本控制理念，做到全过程、全员、全方位的成本控制。第一，由于房地产企业的成本控制涉及多个环节，存在多项控制内容，仅依靠成本控制部门工作人员难以保障成本控制取得有效进展。因此，房地产企业需要对成本管理职责及权力进行进一步拓展，将所有员工均纳入成本控制的主体范畴，通过全员化的成本控制最大化提升成本控制成效。在成本控制实践中同，财务、业务及工程建设各个部门需要统一成本控制口径，要对各科目中的成本费用情况进行说明，并制定与推行科学可行的运营管理机制，确保成本控制制度在房地产企业内部得到有效执行。第二，房地产企业立足整体层面，在整个房地产项目开发过程中，科学部署与规划设计成本控制工作，确保设计、招标、采购、施工、竣工结算各个环节均有对应成本控制措施及成本控制执行主体，进而实现全过程化成本控制目标。第三,房地产企业需要立足整体，综合分析开发、营销、管理各个方面的成本费用，从多个维度出发展开成本控制,以便拓展成本控制视角，将传统以成本工程为主的成本控制提升至企业全成本管理的层面。
2.5做好目标成本测算、保障目标成本设置科学性
为科学制定成本控制目标，为各环节的成本控制提供导向，房地产企业需要贯通部门间的沟通渠道，做到各个部门成本控制职责的合理划分，并需精准测算目标成本，为全生命周期的成本控制顺畅实施提供清晰、明确的工作方向。成本控制落实时，房地产企业需要以设计部门为引领，将营销部门作为实施主体，在成本管理部门监督职能展现的基础上，构建一个多方共同参与的成本控制格局。与此同时，房地产企业要致力于提升成本控制目标的科学性与合理性。应在成本控制实施时，对可能发生的各项成本进行规划与预测，保证目标成本的科学制定，进而提高房地产项目的成本收益。制定目标成本时，需要做好投资决策、方案设计、初步设计以及施工图设计等各阶段的预测与预算工作，以上一阶段统计出的成本为基础，合理编制下一阶段的目标成本，通过层层计算、逐步优化，编制出科学、合理的目标成本标准，进而为成本控制目标的实现提供指导与约束。
2.6密切关注市场变动、实施动态化成本管理
为避免受到市场波动过大的影响，导致房地产企业项目建设成本发生较大变化，房地产企业需要加强对市场变动情况的关注度，应构建一个成本动态管理台账，将各个方面的变更信息整合到此台账之中，并采取动态化的方式实施成本控制与管理，以此保障成本控制的实施成效（支在履行合同时，房地产企业需要加强变更情况控制，应做好事前设计变更的合理申报，并在施工过程中对确需变更的设计内容进行确认，设计变更之后还需要做好全面的总结分析，以防止竣工结算时产生争议。具体而言，要详细论证变更及签证是否必要，做到严格的变更审核。同时，提交变更申请时要确保附件资料详实、全面，确保设计变更图、变更确认单准备齐全。此外，需要及时处理每一个变更事项，及时变更金额的调整，且月底需要做好变更成本统计，确保总成本当中所有变更金额均清晰计入，进而保障成本控制的科学性与动态性。
2.7科学构建成本控制激励制度、提升成本控制主动性
为增强各部门、各岗位参与成本控制的积极性与主动性，房地产企业需要制定与推行科学、有效的奖励激励制度，在制约的约束下规范所有人员的工作行为，防止出现资金占用、财务舞弊问题，引导各位员工主动承担起成本控制职责，确保各个环节当中成本费用的有效节约。激励机制的实施要落实于物质奖励、精神奖励两个方面，并且需要同步采取正向激励与负向激励。既要对成本控制成效不佳的人员给予相应的惩罚，同时也要对成本控制取得有效成果的人员给予适当的物质奖励或表彰，进而督促与激励各岗位员工主动参与成本控制工作。在激励制度落实下,可将成本控制环节前置，通过事前预防、事中控制降低不必要成本支出，转变以往事后控制成本成效不高的局面。此外，激励制度制定时，要让员工参与其中，并且制度实施时要做到公正、透明，以此增强员工对制度的认可度，使之能够主动参与并配合成本控制的执行。
2.8采取多元融渠路径、合理开展税务筹划
为降低房地产企业的融资成本，房地产企业需要改变仅以银行贷款作为主要融资来源的融资方式，应积极拓展融资途径，既可以入股商业银行，也可以采取地产众筹方式获得房地产项目资金支持0具备相应资质的房地产企业,还可以通过众筹的方式锁定购房群体，既能出让部分利润给购房者，同时也可保障房地产企业资金的稳定性，节约融资成本并降低融资风睑。此外，房地产企业还可以采取信托基金筹集资金，可对已建成业务进行收购，或是与其他企业展开合作经营，从而将企业闲置资产盘活，加快企业资金流通速度，降低企业负债率。企业还需要科学实施税收筹划，确保税费得到最大程度的柢扣，以此降低企业纳税总额。房地产企业财务人员应详细解析财税政策，加强房地产行业税收政策的了解，根据投融资方式的不同采取差异化的税务筹划措施，筛选出利于降低企业税负、有助于企业科学投资经营的税务筹划方式，在与税务及企业内部部门有效协调的基础上，确保税务筹划工作的一体化开展，将土地征收、材料采购、房产销售各环节均纳入税收筹划之中，进而最大化节约企业的纳税成本。
结语：
成本控制是关乎房地产企业经营发展稳定性、经济利润获取高低的重要工作，由于此工作涉及内容及部门众多,实施过程复杂，房地产企业应对成本控制工作给予高度重视。需要深入认识到成本控制的价值与意义，明晰当前成本控制存在的各方面问题，进而结合时代发展趋势，更新优化成本控制理念，从做好前期调研、加强合同管理、关注协同效益、实施全面成本管理、科学测算目标成本、关注市场变动、构建激励制度、拓展融资渠道、科学开展税务筹划等多个方面实施成本控制，以确保房地产企业投资、设计、采购、施工、竣工、销售各个环节中成本控制均可有效执行，从而最大化节约房地产建设成本，以实现房地产企业项目开发利润的最大化。
文/区深
【关键词】房地产企业；成本控制；协同效益