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量价齐跌 南昌楼市过冬

628 人参与  2020年01月10日 20:20  分类 : 南昌  评论

2019年已经过去。回溯去年,南昌楼市相比往年更“冷”,但也一直稳如泰山;“万人摇号”与乏人问津,共同构成2019年南昌“三限房”的“剪影”;“逢拍必抢”格局发生转变,房企对土地的热衷度降温。如果说2018年的房企在唱着“努力活下去”,那么2019年的房企则是在践行“拼命活下去”。


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房源挂出一个月无人问津


谈起2019年的南昌楼市,南昌人晓檀的感受是一个词:冷。


晓檀的儿子即将幼升小,2019年下半年,她打算将手中一套闲置的单位集资房卖出去,换一套学区房。她将房子挂在中介,标价90万元。晓檀介绍:“房子离红谷滩中心城区开车只需要15分钟,周边配套也齐全,这个价格已经非常有诚意。”


本以为房子挂出去,只要静候佳音就可以了。没想到,一个月的时间过去了,竟然无人问津。“这让我太惊讶了!因为2018年同事以相同的价格挂出去,不到一天的时间就接到了数个购房者电话,如今竟然卖不动了”。


这时,她才真正感受到了南昌房地产市场的变化。“明显遇冷了,真的耗不起了!”觉察到情况不妙后,她主动将价格下调了5万元,才顺利地将房子售出。


而这并非孤例。2019年以来,南昌房价涨幅不断收窄,10月、11月持续下跌;“金九银十”风光不再,二手房成交量一直在低位徘徊。数据显示,2019年9月~10月,南昌二手房共成交4543套,相比去年同期下跌了13.19%。


南昌新房价格两连跌


28岁的杨殊已在南昌工作5年,2019年10月,他与女友订了婚,在望城某楼盘买下了人生的第一套房子。


“挑了几个月的时间,觉得当时入手还是比较划算的。”杨殊说,由于首付及工作区域的原因,他将目光主要投向望城和九龙湖新城,最终因为价格优势选择了前者。“国庆节前后,我之前观望的一个楼盘在搞促销活动,比2018年年底每平方米下降了1000余元,算下来省了10多万元。”杨殊告诉记者。


“主要是各方面都比较合适,再加上碰上打折,就定下来了,否则还要再观望一阵子。”杨殊说。


记者了解到,2019年,南昌房地产市场整体降温,尤其是到了下半年,成交量低迷,各大品牌开发商纷纷通过开展优惠活动拉动新房销售。临近年末,传统的“旺季”并没有来临,观望情绪较浓厚,市场仍未回暖。


与2018年“涨涨涨”的基调不同,在经历连涨18个月之后,2019年10月,南昌新房价格环比下跌0.1%;11月,南昌新房价格环比下跌0.6%,跌幅进一步扩大。这也是南昌新房价格连续两个月下跌,为近年来罕见。据统计,2019年“金九银十”南昌市(不含南昌县新建区)新房网签9286套,同比下跌19.67%,成交量创下近8年新低,相比往年更冷!


降价或是增加销售唯一途径


张鹏是南昌某品牌房产中介的销售人员,对于晓檀的经历,他评价道:“很正常。特别是一些急于置换房源、急售的业主,降价幅度非常大,有些甚至能降10多万元。2019年年末,新房的优惠力度也很大,降1500元/平方米都比较常见。”


“降价,或许是开发商增加销售的唯一途径。”张鹏坦言,“相比2018年,2019年房屋越来越难卖,开发商急于回笼资金,除了部分学区房、地铁房,其他房屋大多在跌价”。


此前,尚美佳中国南昌区域总经理梅承荣在受访时表示,2019年,由于银行对房地产市场的管制较多,开发商的回款、现金流、放款速度等都在收紧,导致开发商手里没有“余粮”;其次,政府推出“三限房”摇号等举措,让开发商过往的高价销售行为受到抑制,市场逐渐回归理性。从2016年开始,南昌的房地产市场已经经历了比较高速的增长期,目前已经到达一个增长的末期,也会出现疲态。


在张鹏看来,2019年以来,南昌楼市进入了疲软期,价格虽然略有升降,但市场整体保持稳定,购房者更加趋于理性。


三限房市场“冰火两重天”


2019年,南昌市正式进入“三限房”公证摇号时代。


首摇项目华润万象城受到广大购房者的关注,总计房源632套,均价1.8万元/平方米,共29916人申报,中签率仅为2.11%,“万人摇”轰动一时。


相比当时的“火热”,如今南昌的“三限房”情况如何?


记者了解到,“三限房”摇号市场呈现出“冰火两重天”的现象。


近期被南昌市民热议的南水·玖悦府项目,最高3.8万元/平方米,击穿了南昌房价的天花板,均价1.7万元~2万元/平方米,2019年10月底开盘,如今2个多月过去,仅售出了9套。


同样位于九龙湖的新旅明樾府项目和宸悦江语院项目,前者总计248套房源,截至2019年12月19日,申购人数为1749人;后者总计102套房源,截至2019年12月19日,申购人数只有8人。


“万人摇号”与乏人问津,共同构成了2019年南昌“三限房”的“剪影”。


南昌土拍年度计划完成未过半


“‘逢拍必抢’的格局已然发生转变,房企拿地变得谨慎,价格预期也更加保守。”在南昌房地产从业者大飞看来,2019年下半年,低溢价率、底价成交的土地频现。


2019年,南昌土拍市场明显降温。据爱房网统计,截至2019年12月16日,2019年南昌市共推出94宗经营性土地,其中,底价成交的地块62宗,占总地块的66%,最高溢价率110.49%,而2018年南昌经营性土地最高溢价率达到112.75%。成交方面,2019年共有7宗土地终止出让,4宗土地交易未成功而最终流拍。


2019年,南昌市本级商服+商品住宅用地供应计划共5516亩,截至当年11月底,南昌市本级土地成交2745.5939亩,仅完成年度计划的49.78%。


尚美佳中国南昌区域总经理梅承荣分析认为,首先,许多开发商手上没有现金流或者流动性紧张,让他们对于拍地更为谨慎;其次,开发商并不知道房地产市场还会下跌多久,即便现在购买土地,也会担心未来开盘时房价会进一步下跌。


2020年南昌楼市将会如何发展,人们尚不知道,但2019年12月召开的中央经济工作会议重申“房住不炒”,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。由此看来,维持市场的稳定依是不变的原则。


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