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周文豪:中国现阶段房地产市场与1980年代日本的区别

60 人参与  2018年06月08日 02:22  分类 : 有些看法  评论

作者:中国民生银行“民银智库50人论坛”研究员周文豪  

1.发展阶段不同。我国现阶段的工业化和城市化水平,大致相当于1960年代的日本。人们通常忘记的事实是:在第二次世界大战爆发以前,日本已经基本完成工业化,也已经基本完成初级城市化。而直到1980年代才开始改革开放的中国,实际上仍然是一个完整的农业国。甚至直到1998年的房改,中国总体上仍然只能算是一个农业国。1980年代以来,中国开启了波澜壮阔的城市化进程,当然,推动城市化具有决定意义的事件是1998年的房改也就是中国的城市开始象发行股票一样排山倒海的上市。  

2.城市化水平不同。在1980年代,日本其实已经完全完成城市化进程。1985年,日本的城市化率约77%。而截至2017年,中国的城镇化率是58.42%,城市化率大约46%。无论采用哪个指标,中国的城市化完成大约还需要城市化率增加20个百分点。假设每年增加1.2个百分点,则中国大约还需要20年才能真正完成城市化。我国每年由农村进入城市大约1300万人;我国人口的自然增长率大约5%,即每年大约增加700万人;因此,推算,我国大中小城市每年增加大约1700万人。  

3.土地所有制的区别。1982年,我国宪法修订规定:“城市土地归国家所有;农村和城市郊区的土地属于集体所有。”而日本奉行土地私有制,土地归属大资本和农民所有。因此,理论上讲,我国的建设用地供应,包括在建设用地之中的住宅用地供应,国家有能力做到宏观调控。  

4.货币政策独立性不同。二战以后,直到今天,日本其实并不能算是严格意义上的独立国家。美国至今在日本有驻军。日本国内政治经济秩序受到美国严重制约。日本当局的货币政策并不具备完整的独立性,因为缺乏独立的基础。所以,在1985年,强制扭曲日本金融政策、强制中断日本发展进程的“广场协议”居然生成了。中国在1949年的独立,是世界近代史的一次“逆天事件”。在立国之初,新中国即实现对生产资料所有制的彻底调整。中国的革命、建设和发展,总体是完全按照自己独立的意志在推进。始于解放前的土改,过由1982年的宪法修订和1994年的分税制改革,终于1998年的房改,中国政府建立了独立的信用货币发行体系。这个体系使得中国的资本生成完全可以不依赖于出口顺差。经过20年的运用与发展,中国的信用货币发行体系日臻完善,现在,即使是出口完全逆差,中国也仍然具有完整的资本生成能力!  

5.宏观调控对策不同。1985年,日美签订“广场协议”。当然,这对日本来说,是典型的城下之盟。作为美国的半殖民地,日本只能得到如此待遇。彼时,日本当局担心因为广场协议导致的日元升值和出口顺差锐减,会使日本经济衰退。因此,在随后的几年,日本当局奉行宽松的甚至是相当宽松的货币政策。毫无疑问,这种宽松的货币政策刺激了日本房地产泡沫加速。反观中国,中国当然会在对美国的贸易战中适当妥协,但也仅仅是适当妥协,不可能完全听命于美国。美国也没作此奢望。中美贸易战的最后结果,只能是双赢。自2018年下半年开始,中国有可能适当放松去杠杆的压力,转而回归到稳健中性的货币政策,但也仅仅是稳健中性,不可能搞宽松的货币政策。  

6.政府管理部门对民间投资房产的态度。1980年代的日本,政府管理部门对民间投资房产,实际是持鼓励态度的。而反观现阶段的中国,一系列的“限购限贷限价限售限离”政策,围堵老百姓(74.68-0.53%,诊股)的住房投机,政策中心是“房住不炒”。金融监管部门对老百姓加杠杆投资房地产相当谨慎,首付比例平均在40%以上。商业银行对老百姓的贷款资格准入相当严格。  

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7.住房市场的基础不同。1980年代,日本的住房市场主要是商品房,超过70%。也有一些并非完全意义上的商品房,例如“团房”。而我国的住房市场,截至2017年,完全意义的商品房,其实还不到全部住房的40%。在我国的住房结构中,更多的是农村农民住房、单位福利分房、单位公寓、城中村、小产权房、老私房平房等。因为我国的房地产市场,也就是商品房市场,真正的发展期不超过15年。现在城里的老百姓,可能多数有房子住,但其实居住水平还是很低的。其实他们居住的房子,已经陆续进入到拆迁改造更新周期。  

8.土地和房屋的供给侧情况完全不同。因为国土面积总体狭小,人口稠密,日本的政治经济治理仅仅相当于中国的一个省。加上其早已完成工业化,其城市化的纵深很短,经济金融转圜腾挪的空间十分狭小。日本自始至终称得上大城市的也就是东京、大阪等两三个城市。而反观中国,东部中部西部之间的差距很大,一线城市、二线城市与三线四线五线城市之间的差距相当大。北上广深等局部地区可能已经在规模上迈入发达社会,但广大的中西部地区仍然很落后。差距就是潜力,差距就是纵深,差距就是经济金融转圜的空间。一线城市,甚至部分二线城市的建设用地供应已经出现瓶颈;但是广袤的三线四线五线城市,发展严重不足。单就房价水平而言,一线城市也包括部分二线城市的商品房均价偏高,但是,三线四线五线城市的房价实际并不高。一线二线城市的房价偏高,当然有需求侧和城市化的原因,但也有供给侧因素。这个供给侧因素主要包括:建设用地无地可供、城市的软硬件基础设施还需要大量投入。中国的一线二线城市可能在人口或者经济总量规模上迈入到了发达水平,但是在质量上远远不够。从供给侧角度来看,中国的城市化水平,无论一线二线城市,还是三四五线城市,在质量上还有很大很大提升的空间。

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